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郑州过去一年一些二手房无人问津是否步入房产拐点?真不是
2019-11-27 18:46    来源: 未知      点击:

  对于郑州房产市场的情况之前写过几篇观察,确实从2017年开始郑州二手房市场基本上都是出于“横盘”状态,持续横盘的结果只有两个:上涨或者下跌。那么郑州二手房市场持续横盘的背景下,郑州房市是否已经走到拐点?肯定不是。借此机会简单谈谈我的观察。

  郑州房地产市场的低调我始终认为都是房产调控的结果,要知道从2016年下半年开始进行严格的限购、限贷、限售之后郑州的房产调控政策从来没有放松过。哪怕是2018年全国房租市场出现租金上涨的时期,郑州的租房和住房市场都是维持了很强的稳定性。为何会如此?几点观察:

  第一、严格的调控政策是郑州房地产市场稳定的基石,租房市场相对比较稳定导致二手房市场比较平淡。对于郑州房产市场比较了解的朋友应该知道2015年和2016年是郑州房价上涨最为疯狂的时期,这个时候也是郑州租房市场房租上涨的时期。为何会这样?这两年也是郑州市区内大拆大建的时期(2013年左右也开始过一批)像陈寨、庙李、刘庄等外来人口聚集地都是在2016年左右进行拆迁的,这样背景下导致了租房客要么狠心买房,要么逃离。但是从2017年开始,随着前期大量的安置房入市成为出租房源,租房难的问题在郑州基本得到解决。租房市场稳定的情况下,二手房市场很难有大的波动,毕竟二手房市场的购房者多数还是以租房客为主。

  第二、房产市场供应相对过剩在全国所有城市都存在,郑州也不例外,只不过二手房表现更加明显。跟大家分享一组数据,2018年郑州房屋实际销售面积3712.1万平方米,按照人均50平米来计算足够74万人居住,49028.com,但是2018年郑州的常住人口流入不过24万多,也就说过去几年郑州的新房建设速度是远远高于市场真实需求的。为何会如此?就是因为前几年郑州房价上涨吸引了大批量的购房投资者入市,到2019年之后开始集中上市进行交易,二手房市场出现了供过于求的情况,房价横盘也就是必然。

  楼市拐点论听了很多,说句实话我国楼市出现“拐点”的可能性不大,郑州更不会

  大家要搞清楚楼市拐点的意思,简单来说就是成交量下滑,房价均价开始向下波动,但是楼市不简单是二手房市场,新房市场才是主流。几点愚见:需要10年才能在郑州首付一套90平米的住宅,郑州房价高吗?

  第一、郑州二手房市场持续横盘不假,但是价格仅仅是微调,2015年左右购房者还是有得赚。根据国家统计局9月份的数据显示,郑州二手房同比下跌2.3%,但以2015年定基仍有30.2%的增长,也就是说哪怕是2016年购房的朋友也有得赚,只要不是2018年买的就好(2018年买的也需要2020年之后才能交付)。所以说只要房价下跌不要超过20%,前几年的投资购房者并不亏。

  第二、过去一年郑州的二手房价格确实下跌,但是优质地段的房产仍然坚挺。图上所示是郑州过去一年二手房价格走势图,可以看到有明显的上下波动。但是对于优质区域的房产却很坚挺,比如:金水区11月二手房均价15378 元/m,同比去年同期上涨 2.26%;管城区11月二手房均价 14910元/m,同比去年同期上涨 0.66%;哪怕是其他一些市辖区,比如:中原、高新区、二七区等区域优质资源附近的房产也是处于坚挺的情况(尤其是公办小学和初中附近)。

  第三、进入2019年之后购房者选择房产再也不是以前那么盲目了,资源第一位的理念愈发明显。这点在二手房市场更为明显,但凡二手房交易火热的小区基本都是集中在学校附近,学区房、学位房等根本不愁卖。反而是那些本身地理位置不佳或者教育等资源配套不健全的二手房区域,房产受到冷落,毕竟多数二手房购房者都是刚需或者为了子女教学才会选择购房的。

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